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“境界の専門家” 土地家屋調査士と、“許認可・法務の専門家” 行政書士の情報サイト「橋本登記行政事務所」


〒321-0051 栃木県宇都宮市上戸祭町691-3
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土地表示登記における地目の認定基準

1 
 農耕地で用水を利用して耕作する土地。
 農耕地というのは人力、または機械力を用いて土地を開墾し、農作物を栽培する土地をいいます。田と畑との違いは、農耕地を耕作する点では同じですが、用水を利用するのが田であって、用水を利用しない方が畑です。

用途 農耕地で,河川等から灌漑して水をたたえて耕作し,水稲等を栽培する土地で,栽培する作物に制限はない。
事例 杞柳(きりゅう)を田に栽培し,田の設備をそのままに存置している土地
「ハス田」,「わさび田」,「い草田」等,用水を利用して肥培管理している土地
陸田(一時的に畑に灌漑して陸田としているものを除く。(昭42.2.18経企士7号通達))
田の設備である畦畔
認定の留意点   用水を利用しないのが畑であるので,田の施設である畦畔の存否が耕作に水を利用するかどうかの客観的な判断材料となる。

2 
 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。

用途   田を除く農耕地で,水をたたえることなく肥培管理を行い,野菜や果物を栽培する土地で,耕作の種類を問わない。
事例 牧草栽培地(牧場地域内にある牧畜のためのものを除く。(準則第69条1号))
杞柳を田に栽培して田の設備を廃止した土地
山林,原野に杞柳を栽培している土地
煙草,綿,芝,茶,桑の栽培地
果樹園
苗木を肥培管理して栽培する土地
筍あるいは竹木の採取を目的として竹を栽培する土地
観賞用草花の栽培地
認定の留意点 温室のような規模の大きく永久的な施設が設けられていても,その施設内の土地を直接耕作する方法により,作物の栽培が行われているときは,地目は宅地ではなく,水の利用の有無により,田又は畑とする。
3 宅地
 建物の敷地及びその維持,もしくは効用を果たすために必要な土地。
 建物の敷地というのは居宅に限らず、工場や事務所、店舗、物置小屋、倉庫等すべて建物の用に供する土地です。

<判断基準>
建物が現存しない土地を宅地と認定する場合は,その土地の現況が次の各号のいずれかに該当するものであること。
1 建物の基礎工事(基礎コンクリートを打ち又は土台を備える等)が完了しているもの
2 住宅街又は商店街等の地域内の整地された土地で,周囲の状況その他の事情から近い将来建物の敷地等として利用されることが確実であると認められるもの
3 建物の敷地として整地され,上下水道,電気及びガス等を供給する工事が完了しているか,又は宅地造成工事(道路,側溝,石垣及び給排水工事等)が完了しているもの
 ただし,農地法所定の許可(届出を含む。)のないもの又は都市計画法第7条に規定する市街化調整区域内の土地については,次のいずれかに該当するものであること
 @ 建物の建築について建築基準法第6条第1項の規定による確認がされていること  
 A 建物の敷地等とするための開発行為について都市計画法第29条の規定による県知事の許可がされていること
 B 建物の建築について都市計画法第43条第1項の規定による県知事の許可がされていること

用途 建物が存在する土地で,建物の種類及び土地の状況から判断して,当該建物の維持もしくは効用を果たすものと認められる土地
工事現場の飯場・事務所等,建物の要件を備えていない(移動が簡易なプレハブ造)建造物または工作物の敷地は宅地とは認定しない。
建物の敷地以外の土地の利用を主とし,建物はその附属的なものにすぎないと認められる場合であっても,建物の敷地部分が道・溝等によりそれ以外部分と明確に区分することができる場合は,建物の敷地部分は宅地とすることができる。
建物の直下の土地に周囲が芝生,花壇,庭園等である場合,それらが敷地部分に比べて広大であっても,建物と一体として利用されているときは,全体を宅地として取り扱う。
公道に至るまでの私的な道路部分は,建物と一体として利用されているときは,その全部を宅地として取り扱う。
業務上,店舗等の建物との一体利用が不可欠であると認められるドライブイン等の駐車場は宅地として認定する。ただし,駐車場部分が垣根や柵等によって判然と区別されている場合は,駐車場部分は雑種地と認定する。
事例 建物の敷地の一部が家庭菜園または菜園として利用されていても,全体を宅地として取り扱う。
商品の展示販売場として利用されている店先の空き地は宅地として取り扱う。
店舗と一体に利用されている宅地の中の広告塔の敷地は宅地とする。
農繁期等,季節的に居住するため耕作地の区域内に設けられた小屋または機具小屋等で,永久的設備と認められる場合は宅地とする。
遊園地,運動場,ゴルフ場,飛行場等の建物の敷地については,それ以外の土地の利用を主とし,建物はその附随的なものにすぎないと認められるときは,全体的に雑種地として取り扱うが,建物の敷地が,道路,溝等によって,それ以外の部分と明確に区分することができる場合は,建物の敷地部分は宅地とすることができる。
建物の利用を主とし,建物の敷地以外の部分が建物に附随する庭園にすぎないと認められる場合には,その全部を宅地とすることができる。
工場の敷地内の各種設備や建造物が設けられている部分の敷地は,その部分が建物の敷地に附随するものであると認められるときは,その全部を宅地とする。
認定の留意点 @  建物が存在しない土地
建物が現存していない土地については,宅地に造成するための工事が概に完了し,かつ,次に掲げるいずれかに該当するときは,当該土地が近い将来,建物の敷地に供されることが確実に見込まれるものとして,その地目を宅地として認定して差し支えない。
ア  申請土地を建物の敷地等とする建物の建築について建築基準法第6条1項の規定による確認がされているとき
イ  申請土地を建物の敷地等とするための開発行為に関する都市計画法第29条の規定による県知事の許可がされているとき
ウ  申請土地を建物の敷地等とする建物の建築について都市計画法第43条1項の規定による県知事の許可がされているとき
A 農地から宅地への地目変更[転用許可を得ている(届出を含む。)土地]
ア  建物の敷地として整地し,道路,側溝及び擁壁等の工事が完了しているほか,上下水道,電気またはガスを供給する施設工事のいずれかが完了しているとき
イ  集団的宅地造成が完了しているほか,上下水道の施設工事が完了しているとき
ウ  都市計画法による市街化区域内の土地で既に住宅敷地または工場用地等に供する目的で整地され,一般に宅地として取引される状況にあるとき
エ  市街地内の土地でその周辺が住宅地または商業地であり,直ちに建物が 建築できる状況にあるとき
4 塩田
 海水を引き入れて塩を採取する土地。

5 鉱泉地
 鉱泉(温泉を含む)の湧出口及びその維持に必要な土地。

用途 鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
事例 湧出口と一体に利用され,危険防止 ・温泉の汲み上げ等のための設備や施設の敷地
湧出口の維持に必要な導管及び送湯管等が敷設されている部分の土地

6 池沼(ちしょう)
 濯漑用水でない水の貯溜池。
 澤漑用水というのは農耕地等耕作のために用いる水です。池沼は農耕地に利用しない水の意味であることから、コイやフナをつるつり堀、その他養魚場、養鰻場等もすべて池沼に該当します。

用途 灌概用水が目的でない人工又は自然の貯留池
発電所のダム貯水池(昭40.1.16民三1034通知)
事例 養鱒場,養鯉場,養鰻場等の養殖池
防火用水池
釣り堀の敷地

7 山林
 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地。

<判断基準>
 植林した土地については,樹木の育成状況(3年ないし5年程度)及びその土地の利用性等を総合的に判断する。

用途 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
事例 焼畑(昭42.2.18経企土7号通達)
※  原野または山林に火を放ち草木を焼き払い,耕作,施肥をせずに粟,蕎麦,大豆等の種蒔きをし,はじめは焼却した草木の灰が肥料となるが,数年後は地力が衰え作付けが不能となるため作付けをやめ,草木が生えるままに任せ,数年から十数年後に地力が回復すれば,再びその草木を焼き払い畑地とする。
切替畑(昭42.2.18経企土7号通達)
※  森林を伐採し,その後を開墾して数年間粟,蕎麦,大豆等の作物を栽培し,地力が衰え収穫が減少すると再び森林として利用する。
認定の留意点 @  植林した土地を山林と認定するには,植林した竹木の育成状況及びその利用性等を総合的に判断し,一応の基準としては,植林から少なくても3年ないし5年程度は経過していることが必要である。
A  育成する樹木の種類は問わないが,全体として灌木類のみが育成する土地は,原則として原野として取り扱う。
B  畑に杉や檜の苗を植えても,苗木の育成をしているものと認められるときは,山林とは断定できない。
8 牧場
 獣畜を放牧する土地。
 牧場のために使用する建物の敷地や牧草栽培地汲び林地等で、牧場内にあるものはすべて牧場として扱われます。

用途 家畜を放牧するための設備をした土地
事例   牧場内にある牧畜のために供する建物の式亭,牧草栽培地,林地等
認定の留意点 牧場の区域外にある牧草栽培地は,畑として取り扱う(準則第69条1号)

9 原野
 耕作の方法によらないで雑草、灌木類の生育する土地。

<判断基準>
 長期間放置した状態で,単に雑草が生育しているのみでなく,笹,葦,竹,かん木類が自生して容易に元の状態に回復することができない土地。

用途 耕作の方法によらないで,雑草,灌木類が生育する土地
※灌木類とは,うつぎ,ツツジ,バラ等高さがほぼ人の身長以下で幹があまり太くならず,下部から枝分かれしている木をいう。
事例 過去において耕作されたことが官公署の証明により確認できるとき,又は,それが公知の事実である場合で,雑草類が全面に密集している土地
長期にわたり耕作せずに放置した状態で,単に雑草が生育しているのみでなく,笹,葦,灌木類が自生して耕作に回復することが極めて困難な土地
河川の氾濫によって沃土が流出し又は瓦礫等に覆われ,雑草,灌木類が育
生する土地
認定の留意点 @  農地について,長期間耕作を放棄したことにより,ススキ,葦等の草が密集し,外観上は原野に近い様相を呈していても,それだけでは農地から原野への地目の変更があったものと認定しない。
A  農地から原野への地目の変更があったものと認定する場合は,将来再び耕作の目的に供することがほとんど不可能であると認められる場合でなければならない。
10 墓地
 人の遺骸、または遺骨を埋める土地。
 遺骸は人を荼毘に付さないでそのまま土葬の形態で埋葬した場合、遺骨は茶毘に付し火葬をした遺骨を埋める場合です。

<判断基準>
 人の遺骨を埋める土地。墓地の設置又は廃止による地目の認定に当たっては,土地の現況及び利用状況によって判断する。
 なお,墓地・埋葬等に関する法律に基づく県知事の許可がされていること。

用途 人の遺体又は遺骨を埋葬する土地(墓石,墓碑の有無を問わない。)
事例 霊園,公園墓地,村落の共同墓地等,規模の大小は問わない。
認定の留意点 墓地の設置又は廃止による地目の認定に当たっては,当該地目も土地の現況及び利用状況によって認定されるものであるから,「墓地埋葬等に関する法律10条」の都道府県知事の許可は直接は関係ない。

11 境内地
 境内に属する土地で、宗教法人法第3条第2号及び第3号に掲げる土地(宗教法人の所有に属しないものを含む)。
 宗教法人の用に供するものであれば、宗教法人の所有に属しなくても宗教のために要する土地として境内地になるわけです。
 宗教法人法第3条第2号に掲げるというのは、本殿,拝殿,本堂,会堂,僧堂,僧院,神社,修行所,社務所,庫裏,教職舎,宗務庁,教務所,教団事務所, その他宗教法人の目的達成のために供される建物及び工作物がある一区画の土地をいいます。なお同条3号で掲げる土地としては参道として用いられる土地があ ります。


用途   神杜,寺院の境内に属する土地で宗教の教義の宣布,儀式,行事の執行,信者の教化・育成等,宗教法人の目的に供される建物及び工作物が存する一個の土地並びに参道として用いられている土地。
事例 納骨堂用地(登研122−38),教会の敷地
認定の留意点 工作物には竹木,その他の定着物を含む。
土地の所有者は,宗教法人が所有かどうかは問わない。
12 運河用地
 運河法第12条第1項1号または第2号に掲げる土地。
 運河法12条1項1号というのは、水路用地及び運河に属する道路,橋梁,堤防,護岸,物揚げ場,係船場の築設に要する土地であります。同2号に掲げる土地というのは、運河用の通信あるいは信号に要する土地をいいます。


13 水道用地
 もっばら給水の目的で敷設する水道の水源地・貯水池,濾水場,きょう水場,水道線路に要する土地。
 水力電気のための水路及び配水路は雑種地として扱うのに対して、水道の用に供する土地はその貯水池も、消毒場等も、あるいはその水道の線路に要する土地も含めてすべて水道用地として扱います。

用途 専ら給水の目的で敷設する水道の水源地,貯水池,濾水場,水道線路に要
する土地。
事例 浄水場で浄化された飲料水等を一般家庭等に給水する上水道の敷地
専ら水道の水源地とする目的で敷設されたダム貯水池
原水を浄水管場へ送る水路,送水用パイプの敷地
浄水場の施設・設備の敷地は,これを管理する事務所,作業場等の建物の敷地を含め全体を水道用地とする。
認定の留意点 多目的ダムの貯水池は,その主な目的により池沼,水道用地等の地目を認定する。

14 用悪水路
 灌漑用,または悪水排せつ用の水路。
 農耕地のために田の取り入れ用の水路、あるいはそれを排せつするための水路、双方をいいます。

用途 灌漑用又は悪水排泄用の水路
事例 灌漑用農業用水路に堆積した土砂等の不用物を除去するための土揚場
は,水路部分を含めて用悪水路とする
家庭の雑排水や工場等から排泄される廃液等を含んだ悪水等の排泄用水路
15 ため地
 耕地灌漑用の用水貯溜池。
 灌漑用の水路は用悪水路というのに対して,そのもととなる貯溜池がため池であります。


用途 灌漑用の用水を貯留しておく池
事例 用水を耕地に供給するための排水口,堰堤の敷地
認定の留意点 天然のものであるか人工のものであるかは問わず,専ら用水を貯留する目的が耕地灌漑用であるかどうかにより,「池沼」か「ため池」かに区別して認定する。
16 
 防水のために築造した堤防。
 河川等の水が氾濫しないようにそれを遮蔽するものです。


17 井溝(せいこう)
 田畝または村落の問にある通水路。

18 保安林
 森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地。
 保安林を伐採してその樹木が存しない場合でもなお保安林とされます。


用途 水源の涵養,砂防,風水害の防備,公衆の保健,名所または旧跡の風致保存等のために農林水産大臣が保安林と指定した土地。
事例 森林法に基づいて農林水産大臣が保安林として指定した土地は,竹木が生育していない土地であっても保安林として取り扱う。
認定の留意点 行政上の目的を達成するために法令による利用制限が課せられた土地であることを登記簿に公示する地目(行政地目)で,当該土地の現況により判断して定められた地目ではない。
地目が保安林として登記されている土地は,保安林の指定が解除されない限り,他の地目に変更する登記はできない(昭51.12.25民三6529回答)
19 公衆用道路
 一般交通の用に供する道路(道路法による道路たると否とを問わない)。
 私有地でも現に道路として一般交通の用に供されて使用している土地は公衆用道路になります。


用途 一般の交通の用に供する道路
事例 ・高速自動車道,農道,林道,里道
・土地の現況及び利用目的からみて,一般公衆の用に供すると認められる袋小路(昭37.6.20民甲1605回答)
認定の留意点 道路法による道路であるかどうか,私有地または公有地であるかどうかは問わない。また,特定の者のみの用に供することを目的とした通路は,私有地,公有地を問わず公衆用道路ではない。
20 公園
 公衆の遊楽のために供する土地。

用途 公衆の遊楽のために供する土地。
事例 一般の休息,鑑賞,散歩,遊戯,その他レクリェーションの用に供する園路,広場,池,花壇,休憩所,遊戯施設,運動施設等の公園施設の敷地
動物園,野外ステージ,陳列,その他教養施設等の公園施設の敷地
21 雑種地
 以上のいずれにも該当しない土地。

<判断基準>
 駐車場,資材置場,乾燥場等特定の利用目的に供されているか又は近い将来供されることが見込まれるもので,その利用目的が準則第69条(1)ないし(4),(6),(10),(11)のいずれにも該当せず,かつ,その利用が一時的でないと認められる土地。

用途 特定の目的に利用されているが,その利用状況から法定された特定の地目のどれにも該当しない土地
一時的利用のもの,ある地目から他の地目への変更過程にあるもの(中間地目)または利用目的の判然としない土地をいうのではなく,特定の目的に利用され,または近い将来,特定の利用目的に供されることが確実に見込まれるが,その利用形態に個々の名称が定められた,独立した一種の地目である。
河川の高水敷で,河川管理以外の特別な用に供されていない土地や公有水面の埋立地で,特別の目的に供されていない土地等,種々の理由,経緯等により現況の使用目的が今なお明らかでない土地
事例 水力発電のための水路及び排水路(準則69条5号)
ポンプ場や下水の終末処理場の敷地
遊園地(遊具を主とするもの)
運動場,運動競技場,野球場
ゴルフ場,ゴルフの練習場やバッティングセンターの敷地
飛行場
※  遊園地,運動場,ゴルフ場及び飛行場の一部に建物がある場合でも,建物の敷地以外の土地の利用を主とし,建物は附随的なものにすぎないと認められるときは,全体的に雑種地とする。ただし,建物の敷地が道路,溝等によって,それ以外の部分と明確に区分することができる場合は,建物の敷地部分は宅地とすることができる。
競馬場の馬場(準則69条8号)
宅地に接続しないテニスコート又はプール(準則69条9号)
建物の設備がない火葬場の用地(準則69条12号)
高圧線の下の土地で他の地目に使用することができない土地(準則9条13号)
鉄塔敷地,変電所敷地(準則69条14号)
坑口,やぐら敷地(準則69条15号)
製錬所の煙道敷地(準則69条16号)
永久的施設と認められる雨覆いのない陶器かまどの敷地(準則69条17号)
建物としての要件を備えていない建造物又は工作物の敷地
駐車場
※  店舗や事務所等の駐車場で,その土地全体としては,建物の敷地としての利用が主であり,駐車場はその附属的なものにすぎないときは,駐車場を含めてその土地全体を宅地とするが,駐車場部分が垣根や柵等によって判然と区別されている場合は,駐車場部分は雑種地と認定する。
利用目的が一時的でないと認められる資材置場,石材置場,原料置場,乾燥場等の用地
牛馬等の骨,遺骸の埋葬用地
個人専用の道路(宅地に含めるものを除く。)(昭42.2.18経企士7号通達)
建物等の設備のない記念碑等の敷地(昭42.2.18経企土7号通達)
ガソリンスタンドの敷地(店舗等が附随的なものにすぎないと認められるとき)
自動車教習場の敷地
自動車や商品の展示販売場
廃棄物を処理するための用地
瓦礫等を多量に含む土砂,ゴミ等で埋め立てられ,または大量の産業廃棄物が投棄されている等,他の目的に利用することが不可能と認められる土地
極めて地質が悪く,土地としての通常の利用ができない岩場や荒れ地
認定の留意点 @一時的な利用
  テニスコート,駐車場,資材置場,乾燥場等,特定の目的に利用されている土地を雑種地として認定するには,擁壁,囲障,舗装,屋根の設備等の利用のための施設が設置されいる等,その利用が一時的でないことが認められなければならない。
A特定の利用目的に供されていない土地
 未だ,テニスコート,駐車場,資材置場,乾燥場等,特定の利用目的に供されていない土地を雑種地として認定するには,これらの用途に供し得るように擁壁,囲障,舗装,屋根の設備等の設置工事が完了しているほか,所有者の意思,周囲の状況等から判断して,近い将来,特定の利用目的に供されることが確実に見込まれるときでなければならない。
B農地から雑種地への地目変更
 ア 認められない場合
・田又は畑に盛土,削土等がなされ,現状のままでは耕作の目的に供するには適しない状況になっている場合であっても,現に特定の目的に供されているとき,または近い将来,特定の目的に供されることが確実に見込まれるときでなければ,雑種地への地目変更があったものと認定しない(昭56.8.28民三5402通達)。
・田面より相当高く盛土し,駐車場として利用していても,駐車場として固定的かつ安定的に利用されるものか不明であり,特定の利用目的の認定も困難である場合には,雑種地と認定しない。
・耕作の放棄により葦や雑草が密集し,原野に近い様相を呈していても,雑種地と認定しない。
 イ 認められる場合
  登記簿上の地目が農地である土地で,現に特定の利用目的に供しておらず,また,将来における利用目的を確実に認定できないときであっても,諸般の事情から,将来再び耕作の目的に供することがほとんど不可能であると認められるときは,雑種地への地目の変更があったものと認めて差し支えない(昭56.8.28民三5402通達)。
 ※  これは,農地の形質が変更され,現状に回復することが物理的,経済的に非常に困難で,到底耕作の目的に供し得ない状態が将来にわたって固定的かつ安定的に継続すると認められ,再び農地として利用される可能性は社会通念上,ありえないと認められるような非常に例外的な場合である。


22 鉄道用地
 鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地すべて。
用途 鉄道の駅舎,附属施設及び路線の敷地
駅構内にある車庫の敷地
事例 路線敷地に接続している鉄道専用の変電所の敷地
職務上,常駐を要する者のための宿舎や踏切の詰所等の附属設備の敷地
駅舎を利用する人のための駐車場等が設けられ,駅舎の敷地と一体に利用される,いわゆる駅前広場の敷地

23 学校用地
 校舎、附属施設の敷地、運動場。
用途   学校教育法に基づく学校,専修学校及び各種学校の校舎,附属施設の敷地及び運動場
事例   附属施設である体育館や図書館の敷地等,校舎の敷地と一体に利用される教育施設の敷地は,そのすべてを一団として学校用地とする。
認定の留意点 @  校舎やその附属施設と別地にある附属の演習林や農場等は,その利用状況により山林,田,畑等の地目を定めることができる。
A 学校教育法が適用されない塾等の建物の敷地は,学校用地と表示することができない。




建物表題登記における種類の認定基準







※平成23年10月1日から適用



建物表題登記における構造(構成材料)の認定基準




※平成23年10月1日から適用



建物表題登記における構造(屋根材)の認定基準





※平成23年10月1日から適用



建物登記における所有権証明情報の添付基準




※平成23年10月1日から適用

土地の地目認定基準
建物の種類認定基準
建物の構造(構成材料)認定基準
建物の構造(屋根材)認定基準
所有権証明情報の添付基準
用語集
主要関係法令集

店舗イメージ
橋本登記行政事務所
土地家屋調査士・行政書士 橋本 伸治
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